Les ordonnances 2020-306 et 2020-427 et les contrats immobiliers
L’ordonnance 2020-306 du 25 mars relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire a suscité l’émoi dans le monde de l’immobilier, pour lequel elle n’avait pas été spécifiquement conçue mais auquel elle posait certaines difficultés. L’ordonnance 2020-427 du 15 avril est venue la rectifier, la préciser et l’interpréter, avec un effet dès lors rétroactif – qui ne sera sans doute pas sans poser quelques problèmes pour tous ceux qui l’avaient interprété autrement entre temps -, dans le but de répondre, notamment, aux problématiques qui se posaient en droit immobilier. Une circulaire du 17 avril vient éclairer ce dispositif rectifié.
Il nous paraît utile, après un point rapide sur ce qui a été mis en place par ces deux ordonnances, de mettre en lumière les questions qui demeurent pour les contrats immobiliers et de la construction (nous n’aborderons pas ici les dispositions relatives aux demandes de permis de construire et aux autorisations administratives) à la lecture des articles 2 et 4 de ces ordonnances.
Point rapide sur les modifications apportées à l’ordonnance 306 par l’ordonnance 427
Rappel liminaire : l’article 1er de l’ordonnance 306 pose le principe d’une période que l’on peut qualifier de « protégée » pour tous délais et mesures expirant entre le 12 mars et jusqu’à 1 mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire soit, à ce jour, le 23 juin à minuit (le délai ainsi accordé ne pouvant excéder, à l’issue de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois). Il ne s’agit pas d’une suspension de délai, ni d’une prorogation, mais d’un système sui generis ouvrant aux personnes concernées un délai plus long pour exercer leurs droits pendant la période d’urgence.
Cette période « juridiquement protégée » de l’article 2 ne concerne pas les délais contractuels mais uniquement ceux résultant de la loi et du règlement. L’ordonnance 427 est venue préciser qu’elle ne s’applique pas « aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits ». Sont ici visés (et donc exclus du dispositif sui generis) le délai de rétractation de 10 jours dit SRU, mais aussi le délai de réflexion en matière de VEFA, ou encore celui courant à réception de l’offre de prêt pour l’emprunteur.
L’ordonnance 427 a également complété et modifié l’article 4 relatif aux astreintes, clauses pénales, clauses de déchéance et clauses résolutoires. Le champ d’application n’a pas évolué et n’a pas été explicité, mais la règle initiale change par l’introduction de délais glissants, les dispositions nouvelles étant parfaitement expliquées dans la circulaire du 17 avril, exemples à l’appui. A noter que ces dispositions ne sont pas impératives, les parties étant libres de prévoir autre chose ou de les écarter en le faisant de manière expresse et univoque.
Des questions demeurent
1- La question se pose toujours de savoir si sont concernés par l’article 2 les conditions suspensives d’obtention d’un prêt bancaire par les acquéreurs personnes physiques, dont le principe est d’origine légale mais dont le délai peut être aménagé de manière contractuelle, mais aussi les droits de préemption privés. L’ordonnance 427 n’en dit rien, ni la circulaire qui a suivi, et les avis divergent en doctrine. La prudence est donc de mise, ainsi que la bonne foi des intervenants concernés pour qu’un accord soit trouvé entre les parties et les contentieux ou les blocages évités autant que possible.
2- Concernant l’article 4, il est indiqué que ne sont concernés que les clauses qui ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation contractuelle dans un délai déterminé. Or, toutes les clauses de déchéance, caducité ou même résolutoires ne sanctionnent pas (au sens strict) une inexécution contractuelle. Tel est le cas, par exemple, du délai prévu pour lever l’option dans le cadre d’une promesse de vente, la non-levée d’option relevant du choix de l’acquéreur potentiel, même si le paiement d’une indemnité est prévu dans certains cas de figure. Quid de leur traitement ?
3- Se pose aussi la question des délais prévus dans les contrats de réservation pour signer l’acte authentique de vente ou encore pour achever l’immeuble. Au stade de la réservation, ces deux délais sont des délais prévisionnels, qui ne devraient donc pas être concernés par les dispositions de l’article 4 dans la mesure où il n’est pas ici question de sanctionner une faute du vendeur.
4- L’article 4 prévoit que les pénalités de retard et les sanctions de l’inexécution sont reportées pour une durée égale à la période pendant laquelle le contrat a été affecté par la crise sanitaire. Les pénalités et sanctions sont décalées, mais pas l’obligation. Le vendeur doit toujours livrer à la date prévue, mais l’acquéreur mécontent ne pourra pas mettre en jeu les clauses prévoyant des sanctions avant la fin de la période protégée. La circulaire du 17 avril tente de faire un travail d’éclaircissement didactique, mais ne résout pas toutes les interrogations suscitées par la rédaction complexe de cet article qui n’empêche pas le débiteur de l’obligation d’être exposé aux sanction légales de son inexécution.
5- Des questions se posent concernant les promesses de vente, au cœur de toutes les transactions immobilières, et non traitées par les ordonnances puisqu’elles relèvent de la matière contractuelle mais ne recèlent pas de « sanction » qui serait le fruit d’une inexécution contractuelle. Ainsi, alors que la promesse aura pu devenir caduque parce que certains délais n’auront pas été respectés mais n’auront pas bénéficié d’une possibilité de report, d’autres délais, eux, auront été reportés en application des articles 2 ou 4 de l’ordonnance (délivrance du permis de construire par exemple) : les situations qui vont en résulter risquent de provoquer des situations de blocages, en tous cas compliquées à résoudre.
Quelques conseils pratiques
1- Auditer les contrats en cours d’exécution (en prenant soin de distinguer ceux conclus avant la période d’urgence sanitaire et donc dans l’ignorance de la situation à venir de ceux conclus après et donc en connaissance de cause) : il conviendra de faire particulièrement attention aux délais qui y ont été prévus et à leur enchaînement (attention en particulier à bien aménager les fréquentes cascades de délais avec obtention des permis, délais de recours, délais pour réaliser les études de sols etc…), notamment dans les promesses de vente, ce qui devra conduire les parties à aménager les contrats par la voie d’avenants en prévoyant des délais glissants et la possibilité de réaménager à nouveau les contrats ultérieurement si la situation devait durer plus longtemps que prévu.
L’étude des contrats devra aussi porter sur la rédaction des éventuelles clauses de force majeure et d’imprévision (avec une attention particulière pour les contrats signés après le 12 mars).
Pour les contrats en cours de négociation, les clauses de force majeure, d’imprévision et toutes celles prévoyant des délais devront être soigneusement rédigées, ces dernières devant prévoir des délais glissants ab initio en cas de difficulté ;
2- En cas de difficulté dans l’exécution du contrat en raison de la situation, nous ne pouvons que rappeler que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (article 1104 du code civil) par les parties, qui doivent autant que possible respecter l’intention commune de départ (article 1188 du code civil) qui est de mener le contrat à son terme dans des conditions aussi satisfaisantes que possibles pour l’ensemble des parties. Ces deux principes seront sans nul doute pris en considération par les tribunaux qui seront saisis en cas de différend irréconciliable à l’amiable, et ce d’autant plus que chaque intervenant sur un chantier, chaque maillon de la chaîne de contrats comme nous les connaissons en matière immobilière sera nécessairement impacté par les difficultés liées à la crise sanitaire.Les parties doivent s’informer les unes les autres le plus vite possible dès le début des difficultés et lorsqu’elles pensent ne pas être en mesure d’exécuter leurs obligations respectives, chacune devant prendre soin de se ménager la preuve desdites difficultés et éventuelles impossibilités d’exécuter le contrat.
3- Utiliser en bonne intelligence les outils du droit positif à notre disposition lorsque les contrats le permettent :
– La force majeure (article 1218 du code civil) qui permet une suspension ou une suppression de l’obligation selon l’impact provoqué : sans revenir sur les conditions déjà bien connues de la force majeure et la jurisprudence rendue dans le cadre de précédentes épidémies, il convient de rappeler que ses conditions, et notamment le caractère irrésistible de l’évènement, seront appréciées au cas par cas, en fonction des contrats, des obligations et des chantiers concernés, et que le débiteur de l’obligation devra se ménager la preuve de l’impossibilité dans laquelle il se trouve de poursuivre l’exécution du contrat dans les conditions initiales. Ce sont surtout, dans le cas de l’épidémie de Covid-19, les mesures administratives drastiques et leurs impacts qui permettront plus facilement aux cocontractants empêchés d’invoquer la force majeure et plus particulièrement le fait du prince ;
– L’imprévision (article 1195 du code civil) qui permet une renégociation du contrat lorsqu’elle n’aura pas été exclue (ce qui est très fréquent dans les contrats rédigés depuis 2016) : les strictes conditions d’application et de mise en oeuvre de ce mécanisme ne manqueront pas de conduire à des difficultés d’appréciation (notamment la notion d’imprévisibilité, le caractère excessivement onéreux, l’acceptation ou non du risque seront autant de points d’achoppement entre parties) ;
– L’exception d’inexécution (article 1219 du code civil) qui permettra de suspendre l’exécution des contrats, et sera particulièrement utile aux parties débitrices d’une échéance pécuniaire qui ne pourront pas invoquer la force majeure, inapplicable aux obligations de payer une somme d’argent (sauf rares exceptions retenues par la jurisprudence)
– Et toujours le respect de la bonne foi et de la commune intention des parties auxquels les juges ne manqueront pas de se référer pour apprécier le comportement des parties et interpréter les contrats en cas de contentieux.
Julie Raignault, avocat associé, Droit de l’immobilier-construction
